Le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire d’un bail
commercial. Il arrive pourtant que le locataire tarde à payer son loyer, ou ne
le paye pas du tout à la date convenue.

Que peut alors faire le bailleur devant une telle situation de loyers impayés ?

LA PROCÉDURE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE D’UN BAIL COMMERCIAL

Dans la plupart des contrats de bail commercial, il est stipulé une clause
résolutoire. Celle-ci prévoit la fin prématurée du bail en cas de non-respect
par le locataire de l’une de ses obligations contractuelles (comme celle de
payer le loyer à la date prévue au contrat). La clause résolutoire organise
alors la procédure à suivre afin de pouvoir résilier le bail.

Afin de faire constater la résiliation du bail, la loi impose au bailleur de
commencer par faire parvenir au locataire un commandement de payer visant la
clause résolutoire qui devra être signifier par un huissier de justice. Le
commandement de payer rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et
l’informe de la faculté pour le bailleur de résilier le contrat si le loyer
n’est pas payé dans un délai d’un mois.

Il ne faut pas confondre le commandement de payer avec une simple mise en
demeure de payer envoyée par lettre recommandé avec demande d’accusé de
réception. Le commandement de payer est un acte d’huissier et constitue l’acte
imposé par l’article L145-41 du Code de commerce pour donner effet à la clause
résolutoire du bail commercial.

Si le loyer n’a pas été payé dans le délai d’un mois, le commandement de payer
est alors demeuré infructueux et le bail est en principe automatiquement
résilié. Le bailleur dispose alors de la possibilité de saisir le juge des
référés du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble afin
de faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire.

Dans le cadre de la procédure engagée par le bailleur, le juge va examiner si la
clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. En effet,
la clause résolutoire ne doit pas avoir été utilisée par le bailleur pour se
soustraire à ses propres obligations (Par exemple : des travaux dans le local
sont à la charge du bailleur, le locataire refuse de payer le loyer, le bailleur
active la clause résolutoire).

Devant le Tribunal, le locataire pourra solliciter des délais de paiement afin
de régulariser sa situation. Si des délais lui sont accordés, le juge va
suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve que ces délais
soient respectés et que le locataire reprenne le règlement de son loyer courant.
Si le locataire ne respecte pas une seule échéance, la clause résolutoire
reprend ses effets et le bailleur peut poursuivre la procédure d’expulsion.

S’il ne fait pas droit à la demande de délais du locataire, le juge rend une
ordonnance à fin d’expulsion. Le locataire doit alors supporter le paiement des
loyers impayés, les frais d’huissier et d’avocat ainsi qu’une indemnité
d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Ainsi, dès lors que le bailleur constate un impayé, il apparait judicieux de
mettre en place la procédure d’acquisition de la clause résolutoire. Votre
avocate en droit des baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous
aider dans l’accomplissement de ces procédures et formalités.