Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel
s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande
aux créanciers antérieurement inscrits.
Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la
notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La notification aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce en cas de
résiliation du bail a pour objet de les avertir de la disparition possible du
fonds qui était exploité dans les lieux et de prendre leurs dispositions, soit
pour tenter de stopper cette résiliation, soit pour obtenir des garanties de
leur débiteur.
Toutes les résiliations doivent être notifiées, à l’exception de la résiliation
« normale », triennale, du preneur. Dès que le bail est interrompu pendant son
cours, même en cas de résiliation amiable, la notification est nécessaire.

Dès lors, le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause
résolutoire doit en informer les créanciers inscrits de sorte que la résiliation
ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la
notification qui leur a été faite.

LA NOTION DE CRÉANCIERS « ANTÉRIEUREMENT INSCRITS »

L’article L. 143-2 du Code de commerce fait référence aux créanciers «
antérieurement inscrits ».

Trois dates doivent être prises en considération : la date de l’inscription qui
va déterminer si le créancier doit être pris en compte pour la notification, la
date de la notification de la résiliation du bail à ce créancier, et enfin la
date de la résiliation elle-même qui peut poser difficulté.

En effet, la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire se déroule en 3
étapes :

– Un commandement de payer est délivré, visant la clause résolutoire, qui fait
courir un délai d’un mois ;

– A l’expiration du délai d’un mois, le bailleur doit prouver la persistance de
la violation à cette date ;

– Enfin, le créancier saisit le juge pour faire constater l’acquisition du jeu
de la clause résolutoire.

Finalement, lorsque la résiliation résulte de la mise en jeu d’une clause
résolutoire, quelle est la date butoir pour les inscriptions à prendre en compte
? Date du commandement ? Expiration du délai de mise en demeure ? Assignation ou
décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire ?

Il peut exister certains créanciers déjà inscrits à la date du commandement,
puis d’autres créanciers inscrits ultérieurement.

La Cour de cassation a pu considérer qu’est insuffisante la notification du
commandement d’avoir à payer les loyers ou de faire cesser toute autre
infraction au bail, puisque cet acte manifeste seulement l’intention du bailleur
de se prévaloir d’une résiliation éventuelle. En effet, si le commandement de
payer est un préalable nécessaire à la résiliation, il ne débouche pas
nécessairement sur cette sanction.

Dans un arrêt du 16 mars 2017, la Cour de cassation est venu préciser qu’aucun
texte n’oblige le bailleur à signifier le commandement de payer visant la clause
résolutoire aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. C’est bien la
demande en justice de résiliation qui doit être dénoncée puisque le commandement
n’étant que le préalable qui traduit une simple éventualité de se prévaloir
d’une faute pour solliciter une résiliation.

C’est donc bien le jour où la résiliation est acquise qui est le critère
pertinent à prendre en considération.

LA NOTIFICATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL AUX CRÉANCIERS INSCRITS

En présence d’une clause résolutoire, c’est en principe le jour où le bailleur
demande judiciairement la constatation de la résiliation que celle-ci est
acquise puisque c’est par sa demande qu’il fait savoir qu’il lui semble bon de
faire jouer la clause résolutoire.

C’est donc le jour auquel le bailleur saisit le juge qui compte pour la
détermination de l’antériorité des créanciers inscrits.
Le bailleur qui demande en justice la constatation de l’acquisition de la clause
résolutoire doit donc en informer tous les créanciers inscrits à la date de
cette résiliation.

Ainsi, faute d’avoir été destinataire d’un acte sollicitant la résiliation,
telle l’assignation demandant constatation de la résiliation du bail et
mentionnant le délai d’un mois, le créancier doit bénéficier de la protection
instaurée par l’article L. 143-2 du Code de commerce.

La protection apportée par l’article L. 143-2 du Code de commerce aux créanciers
inscrits est donc la suivante : le bailleur doit leur délivrer l’assignation en
même temps qu’au locataire. Celle-ci doit mentionner le délai d’un mois, qui
court entre l’assignation et le jugement, le juge ne pouvant rendre sa décision
avant son expiration. Les créanciers ont ainsi le droit d’intervenir devant le
juge.

En pratique, pour éviter la sanction de l’inopposabilité, il y aura lieu de
lever un état des inscriptions à la date de l’assignation en constatation de
l’acquisition de la clause résolutoire et de dénoncer l’assignation à tous les
créanciers inscrits à cette date.

Au-delà de simples règles procédurales qui peuvent paraître tatillonnes, l’enjeu
est considérable.

En effet, à défaut de notification, la résiliation de plein droit est
inopposable aux créanciers inscrits non informés. Le défaut de notification ne
pourra alors être suppléé par aucune autre formalité, la preuve que le créancier
avait connaissance des défaillances du preneur n’aura aucun effet.
Et si la résiliation est inopposable au créancier, c’est donc que le droit au
bail est à son égard maintenu dans le patrimoine de son débiteur ; de sorte que
ce créancier sera en mesure de l’appréhender.

Si en votre qualité de bailleur, vous entendez vous prévaloir du bénéfice de la
clause résolutoire à l’encontre de votre locataire, votre avocate en droit des
baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous aider dans l’accomplissement de ces procédures et
formalités légales.