Dans la plupart des baux commerciaux, il est prévu de manière systématique une
clause résolutoire.
Cette clause permet au bailleur, en cas de violation de l’une des clauses
prévues au contrat, de faire constater, par une simple ordonnance de référé et
après un commandement demeuré infructueux, la résiliation de plein droit du bail
commercial.
Le bailleur a donc, par application de cette clause, la possibilité de mettre
fin au bail de façon anticipée si le locataire ne respecte pas les termes du
bail sanctionnés par ladite clause.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée
dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois
après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de
nullité, mentionner ce délai. ».
Tout d’abord, pour que la clause résolutoire puisse être mise en œuvre, le
locataire doit manquer à ses obligations contractuelles expressément visées par
la clause.
Par ailleurs, le bailleur doit délivrer à son locataire un commandement et lui
laisser un délai d’un mois pour se mettre en conformité. Ce commandement doit
être signifié par acte d’huissier, mentionner le délai d’un mois et la date à
laquelle le manquement devra avoir cessé, reproduire la clause résolutoire et
indiquer les manquements reprochés au locataire.

Mais le locataire peut-il se prévaloir d’une clause résolutoire insérée au bail
pour mettre fin à son bail commercial ?

LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE N’EST STIPULÉE QU’AU SEUL PROFIT DU BAILLEUR

Dans un arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation a confirmé la jurisprudence
existante en affirmant que seul le bailleur stipulé dans la clause résolutoire,
pouvait s’en prévaloir et confirmer sa volonté de mettre fin au bail en cas de
manquement du locataire.
La clause résolutoire est donc stipulée au seul profit du bailleur, le preneur
ne pouvant s’en prévaloir pour mettre un terme au bail.
En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial loué avait assigné son
locataire après délivrance d’un commandement de payer les arriérés de loyer
visant la clause résolutoire mais prétendait uniquement à une provision à valoir
sur les arriérés. Cependant, le locataire avait sollicité de manière
reconventionnelle la résolution du bail par application de la clause
résolutoire.

La Cour de cassation a alors considéré que : « la clause résolutoire avait été
stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du
bail, (…) la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause. »
Dès lors, la défaut de régularisation par le locataire de son manquement
contractuel ne conduit pas nécessairement à la résolution du bail de plein droit
; le bailleur devant confirmer son intention d’activer la clause et de mettre
fin au bail.

LE PRENEUR NE POURRAS PAS RÉSILIER SON BAIL COMMERCIAL SUR LE FONDEMENT DE LA
CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il ressort de l’arrêt du 27 avril 2017 rendu par la Cour de cassation que le
locataire qui souhaiterait mettre fin à son bail commercial ne pourra donc pas
volontairement manquer à ses obligations pour que soit mise en œuvre la clause
résolutoire. Seul le bailleur pourra confirmer son intention de mettre fin au
bail.

En conséquence, le preneur ne pourra mettre fin à son bail commercial avant le
terme prévu que pour des motifs encadrés par la loi et en respectant diverses
procédures et conditions légales.
En effet, pour que le locataire puisse mettre fin au bail commercial, il devra
attendre la fin de la période triennale pour donner congé, justifier d’un départ
à la retraite, d’une invalidité, d’un décès ou enfin d’une inexécution
contractuelle du bailleur.

Si vous envisagez de mettre fin à votre bail commercial, de manière anticipée ou
non, votre avocate en droit des baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous
aider dans l’accomplissement de ces procédures et formalités légales.