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Le bail commercial et la marche à suivre en cas de loyers impayés

Le 12 mars 2019

Le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire d'un bail commercial. Il arrive pourtant que le locataire tarde à payer son loyer, ou ne le paye pas du tout à la date convenue.

Que peut alors faire le bailleur devant une telle situation de loyers impayés ?

La procédure d'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial

Dans la plupart des contrats de bail commercial, il est stipulé une clause résolutoire. Celle-ci prévoit la fin prématurée du bail en cas de non-respect par le locataire de l'une de ses obligations contractuelles (comme celle de payer le loyer à la date prévue au contrat). La clause résolutoire organise alors la procédure à suivre afin de pouvoir résilier le bail.

Afin de faire constater la résiliation du bail, la loi impose au bailleur de commencer par faire parvenir au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui devra être signifier par un huissier de justice. Le commandement de payer rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et l'informe de la faculté pour le bailleur de résilier le contrat si le loyer n'est pas payé dans un délai d'un mois.

Il ne faut pas confondre le commandement de payer avec une simple mise en demeure de payer envoyée par lettre recommandé avec demande d'accusé de réception. Le commandement de payer est un acte d'huissier et constitue l'acte imposé par l'article L145-41 du Code de commerce pour donner effet à la clause résolutoire du bail commercial.

Si le loyer n'a pas été payé dans le délai d'un mois, le commandement de payer est alors demeuré infructueux et le bail est en principe automatiquement résilié. Le bailleur dispose alors de la possibilité de saisir le juge des référés du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble afin de faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire.

Dans le cadre de la procédure engagée par le bailleur, le juge va examiner si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. En effet, la clause résolutoire ne doit pas avoir été utilisée par le bailleur pour se soustraire à ses propres obligations (Par exemple : des travaux dans le local sont à la charge du bailleur, le locataire refuse de payer le loyer, le bailleur active la clause résolutoire).

Devant le Tribunal, le locataire pourra solliciter des délais de paiement afin de régulariser sa situation. Si des délais lui sont accordés, le juge va suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve que ces délais soient respectés et que le locataire reprenne le règlement de son loyer courant. Si le locataire ne respecte pas une seule échéance, la clause résolutoire reprend ses effets et le bailleur peut poursuivre la procédure d'expulsion.

S'il ne fait pas droit à la demande de délais du locataire, le juge rend une ordonnance à fin d’expulsion. Le locataire doit alors supporter le paiement des loyers impayés, les frais d'huissier et d'avocat ainsi qu'une indemnité d’occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Ainsi, dès lors que le bailleur constate un impayé, il apparait judicieux de mettre en place la procédure d'acquisition de la clause résolutoire. Votre avocate en droit des baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous aider dans l'accomplissement de ces procédures et formalités.