Le mécanisme d'encadrement des loyers en bail d'habitation

En principe, le bailleur d’un logement à usage d’habitation est libre de fixer le montant du loyer applicable au locataire. Toutefois, afin de limiter la montée excessive des loyers dans certaines zones dites ”tendues”, la loi a instauré des mécanismes d'encadrement restreignant la liberté du bailleur.  

Il existe deux mécanismes d’encadrement des loyers applicables aux baux d’habitation : l’un issu de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ayant pour objet d’encadrer l’évolution du loyer et l’autre issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018 visant à plafonner le montant du loyer.
 

Lieux d'application des mécanismes d'encadrement des loyers

 
Les zones concernées par ces dispositifs sont des zones tendues. Il s’agit d’agglomérations où l’offre de logements est si insuffisante par rapport à la demande, qu’elle engendre mécaniquement "un niveau élevé des loyers du parc résidentiel existant”.

Dans ces zones, seules certaines villes sont concernées par les mécanismes d’encadrement des loyers. En effet, le dispositif de plafonnement du niveau des loyers ne s’applique que dans les villes ayant décidé de l’adopter, ce qui est le cas de ville de Paris à compter du 1er juillet 2019. Quant au dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, celui-ci est en vigueur partout dans ces zones dites tendues.

Disposition d'encadrement de l'évolution des loyers

 
Le dispositif d’encadrement de l'évolution des loyers vise à limiter l'évolution du loyer d'un logement au moment de sa remise en location ou lors du renouvellement du bail. 
 
Cela signifie que lorsque prend fin une location et qu’un nouveau bail est conclu, le nouveau loyer ne pourra pas dépasser celui payé par l’ancien locataire (en cas de nouvelle remise en location) ou celui stipulé dans le précédent contrat de bail (en cas de renouvellement du bail). 
 
Toutefois, dans le cas d’une nouvelle remise en location, si le bailleur n’a pas révisé le loyer au cours des 12 mois précédents le nouveau contrat, il sera alors autorisé à augmenter le loyer proportionnellement à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). 

De même en cas de travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou de sous-évaluation manifeste du loyer, le bailleur pourra augmenter le loyer, y compris au-delà de la variation de l’IRL.
 
Enfin, si un logement n’a pas été loué au cours des 18 mois précédents le nouveau contrat de bail, le principe de liberté de fixation du loyer redevient la règle et le loyer pourra être déterminé librement par le bailleur.

Disposition de plafonnement du niveau des loyers 

 
Dans le cadre de ce dispositif, il s’agit de fixer un montant maximal de loyer que le bailleur ne sera pas en mesure de dépasser.
 
Annuellement, le préfet publie un loyer de référence, un loyer de référence majoré (de 20%) et un loyer de référence minoré (de 30 %); le loyer de référence est fixé selon le type de location, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. 
 
Ces éléments devront être reportés dans le contrat de bail et le loyer applicable au locataire ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf si l’on se trouve en présence d’éléments de conforts spécifiques (jardins, terrasses) ou d’une localisation particulière.
 
Si malgré tout le loyer appliqué au locataire est supérieur, au loyer de référence le préfet est alors autorisé à prendre des sanctions administratives à l’encontre du bailleur pouvant atteindre jusqu’à 5000 €uros d'amende pour les personnes physiques et 15 000 €uros pour les personnes morales.