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Limites à l'automaticité de la clause résolutoire dans un bail commercial

Le 02 mai 2018

La clause résolutoire est un aménagement contractuel ayant pour objet de sanctionner l'inexécution pour le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée.
La clause résolutoire permet ainsi d'obtenir la résiliation automatique du bail pour des manquements essentiels aux intérêts du bailleur.
Saisi sur le fondement de la clause résolutoire, le juge doit en principe se borner à constater l'existence et la persistance de l'infraction sans pouvoir intervenir sur la consistance de l'infraction et des sanctions envisagés.
La mise en œuvre de la clause résolutoire s'applique tant durant le bail en cours d'exécution mais également en cours de tacite reconduction et de renouvellement.

La mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur

Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».
Le bailleur qui constate que le locataire ne respecte pas les clauses et conditions du bail, et ce quel que soit le motif allégué, devra lui adresser à un « commandement de payer visant la clause résolutoire » qui devra être signifié par acte d'huissier, ledit commandement devant viser la clause résolutoire et établir les manquements reprochés ; ce qui implique notamment la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges.
Enfin, le commandement devra indiquer de façon impérative le délai d'un mois à l'expiration duquel le manquement devra avoir cessé et les sanctions visées, l’intention de mettre en jeu la clause résolutoire si le locataire n’a pas exécuté ses obligations.
L’article L. 145-41 du Code de commerce rappelle que l’absence d’indication du délai d’un mois, qui vise à permettre au locataire de régulariser sa situation, est sanctionnée par la nullité du commandement.
Dès lors, le bailleur pourra se prévaloir de ladite clause aux conditions suivantes:
le locataire a commis une infraction aux clauses et conditions du bail commercial ;
— cette infraction doit être sanctionnée par la clause résolutoire ;
— cette infraction doit avoir perduré au- delà du délai d'un mois à compter du commandement ;
le bailleur doit faire preuve de bonne foi dans l'application de la clause.
Les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce sont d'ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par une clause conventionnelle, et ce afin de protéger le locataire et de lui permettre de trouver une solution dans un délai raisonnable.
A défaut pour le locataire d'avoir, dans le délai d'un mois, demandé des délais de paiement au juge, réglé l'arriéré ou remédié à l'infraction établie par le commandement, le bail commercial est résilié de plein droit. Le bailleur doit alors saisir le juge aux fins de constat de la résiliation du bail.

La stipulation de la clause résolutoire dans le bail commercial

La jurisprudence de la Cour de cassation, puis les textes légaux sont intervenus pour aménager l'automaticité de la clause.
En effet, en contrepartie de l’automaticité de la sanction attachée à la clause résolutoire, sa mise en œuvre n’est admise qu’en cas de manquement à une stipulation expresse du bail.
La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner une obligation mentionnée dans le bail. Elle ne pourra donc pas sanctionner des obligations mises à la charge du preneur commerçant par le statut des baux commerciaux et qui ne seraient pas reprises dans le contrat.
En outre, dans l'esprit d'une interprétation stricte des stipulations contractuelles, les juridictions refusent actuellement de laisser jouer la clause résolutoire lorsque l'obligation figure bien au bail, mais ne résulte pas d'une stipulation suffisamment précise pour permettre une sanction automatique.
Le manquement invoqué doit donc être contractuellement et clairement sanctionné par la clause résolutoire.
En conséquence, le bénéfice de la clause résolutoire ne peut être utilement invoqué par le bailleur que si trois conditions se trouvent réunies :
— Imputabilité des faits reprochés impliquant une faute contractuelle dont l’existence doit être établie par le demandeur ;
— Absence de dispositions restrictives dans la clause résolutoire de nature à écarter son application aux faits litigieux ;
— Persistance de la violation au-delà du délai d’un mois imparti par le texte légal.

Dans la pratique, pour éviter que les tribunaux ne rejettent le caractère automatique de la clause résolutoire, la rédaction de celle-ci s’est complexifiée et doit préciser qu’est sanctionnable le non paiement non seulement des loyers, charges et accessoires, mais aussi des intérêts et frais de poursuite, des indemnités d’occupation, des rappels de loyer et complément de dépôt de garantie.

A cet effet, votre avocate en droit des baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous accompagner dans la rédaction de la clause résolutoire insérée au bail commercial.