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Restitution du dépôt de garantie dans le bail d'habitation

Le 11 octobre 2018

Tout bail d’habitation peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont l’objet est de garantir le paiement par le locataire au bailleur des sommes qui pourraient lui être dues du fait du bail. Dans le silence du bail, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé du locataire. La clause relative au dépôt de garantie doit préciser la nature des créances garanties (loyer, charges, réparations locatives), les modalités de constitution du dépôt de garantie, son montant, et les conditions de sa restitution.
Lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être prévu, sauf si le locataire demande à payer mensuellement son loyer.
Dès lors, lorsque le loyer d’un bail d’habitation sera payable mensuellement, le bailleur sera en droit d’insérer une clause contractuelle instaurant un dépôt de garantie.
Depuis la Loi du 8 février 2008, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
Le montant du dépôt de garantie n’est ni révisable au profit du bailleur, et ce même à l’occasion d’un renouvellement de bail, ni productif d’intérêt au bénéfice du locataire.

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clefs au bailleur, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire dès lors qu’elles sont dument justifiées.
Ce délai de restitution est réduit à un mois à compter de la remise des clefs par le locataire au bailleur lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Les « sommes restant dues au bailleur » visent les éventuels retards ponctuels de loyers et de charges. Il ressort d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2004 que lorsque le locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, devenant ainsi occupant sans droit ni titre, le bailleur ne peut pas déduire l’indemnité d’occupation du dépôt de garantie, la Loi du 6 juillet 1989 n’étant alors plus applicable.
Les « sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire » correspondent au cout des dégradations et autres défauts d’entretien et frais de remise en état des lieux ; à charge pour le bailleur de rapporter la preuve de la justification de la déduction faite.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose au bailleur de justifier dans le délai de deux mois des sommes qu’il entend déduire du montant du dépôt de garantie. Pour justifier une retenue du dépôt de garantie, le bailleur n’est pas tenu de fournir la facture de travaux acquittés. Cependant, il appartiendra au bailleur d’établir un ou plusieurs devis afin de permettre d’apprécier la pertinence des sommes retenues sur le dépôt de garantie.
Enfin, la pratique consistant pour le locataire à ne pas payer les deux derniers mois de loyer ou, en cours de bail, à se dispenser d’en acquitter deux termes, est interdite.
De surcroît, le bail ne peut pas stipuler l’attribution intégrale et automatique du dépôt de garantie en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire ou en cas de non respect des délais de préavis. Une telle clause serait alors entachée de nullité.

Sanction du défaut de restitution du dépôt de garantie

Le défaut de restitution dans le délai prévu du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d’une pénalité égale à 10 % du loyer par mois de retard.
Toutefois, cette majoration n’est pas due lorsque le locataire n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clefs.
Par ailleurs, lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, la Loi Alur du 6 août 2015 autorise le bailleur à conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde du dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Enfin, seul le bailleur est responsable de la restitution de sommes dues, à l’exclusion de l’agent immobilier à qui il aurait confié un mandat de gestion. Dès lors, l’action en restitution du dépôt de garantie doit être dirigée contre le bailleur et non contre son mandataire.

A cet effet, que ce soit en votre qualité de bailleur comme en votre qualité de locataire, votre avocate en droit des baux d'habitation, située à Paris 16, pourra vous accompagner quant à la restitution ou l'absence de restitution du dépôt de garantie.