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Stipulation de la clause résolutoire dans un bail commercial au seul profit du bailleur

Le 03 avril 2018

Dans la plupart des baux commerciaux, il est prévu de manière systématique une clause résolutoire.
Cette clause permet au bailleur, en cas de violation de l’une des clauses prévues au contrat, de faire constater, par une simple ordonnance de référé et après un commandement demeuré infructueux, la résiliation de plein droit du bail commercial.
Le bailleur a donc, par application de cette clause, la possibilité de mettre fin au bail de façon anticipée si le locataire ne respecte pas les termes du bail sanctionnés par ladite clause.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».
Tout d’abord, pour que la clause résolutoire puisse être mise en œuvre, le locataire doit manquer à ses obligations contractuelles expressément visées par la clause.
Par ailleurs, le bailleur doit délivrer à son locataire un commandement et lui laisser un délai d’un mois pour se mettre en conformité. Ce commandement doit être signifié par acte d’huissier, mentionner le délai d’un mois et la date à laquelle le manquement devra avoir cessé, reproduire la clause résolutoire et indiquer les manquements reprochés au locataire.

Mais le locataire peut-il se prévaloir d’une clause résolutoire insérée au bail pour mettre fin à son bail commercial ?

La clause résolutoire n'est stipulée qu'au seul profit du bailleur

Dans un arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation a confirmé la jurisprudence existante en affirmant que seul le bailleur stipulé dans la clause résolutoire, pouvait s’en prévaloir et confirmer sa volonté de mettre fin au bail en cas de manquement du locataire.
La clause résolutoire est donc stipulée au seul profit du bailleur, le preneur ne pouvant s’en prévaloir pour mettre un terme au bail.
En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial loué avait assigné son locataire après délivrance d’un commandement de payer les arriérés de loyer visant la clause résolutoire mais prétendait uniquement à une provision à valoir sur les arriérés. Cependant, le locataire avait sollicité de manière reconventionnelle la résolution du bail par application de la clause résolutoire.

La Cour de cassation a alors considéré que : « la clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, (…) la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause. »
Dès lors, la défaut de régularisation par le locataire de son manquement contractuel ne conduit pas nécessairement à la résolution du bail de plein droit ; le bailleur devant confirmer son intention d’activer la clause et de mettre fin au bail.

Le preneur ne pourras pas résilier son bail commercial sur le fondement de la clause résolutoire


Il ressort de l'arrêt du 27 avril 2017 rendu par la Cour de cassation que le locataire qui souhaiterait mettre fin à son bail commercial ne pourra donc pas volontairement manquer à ses obligations pour que soit mise en œuvre la clause résolutoire. Seul le bailleur pourra confirmer son intention de mettre fin au bail.

En conséquence, le preneur ne pourra mettre fin à son bail commercial avant le terme prévu que pour des motifs encadrés par la loi et en respectant diverses procédures et conditions légales.
En effet, pour que le locataire puisse mettre fin au bail commercial, il devra attendre la fin de la période triennale pour donner congé, justifier d’un départ à la retraite, d’une invalidité, d’un décès ou enfin d’une inexécution contractuelle du bailleur.

Si vous envisagez de mettre fin à votre bail commercial, de manière anticipée ou non, votre avocate en droit des baux commerciaux, située à Paris 16, pourra vous aider dans l'accomplissement de ces procédures et formalités légales.